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2019-10-3

原状回復クリーニング｜どこまでが借主の義務なの？支払い義務・費用

賃貸に住んでいると、部屋を退去するときに原状回復やクリーニング代金を請求されることがあります。これらは国土交通省が出しているガイドラインにより、借主の負担の範囲が決められています。しかし、ガイドラインの認識の違いから、トラブルとなってしまうケースも少なくありません。

このコラムでは、原状復帰として借主が負担する範囲の解説と、契約書で特約があった場合の原状回復やクリーニングにかかる費用相場について紹介しています。

提示された費用に疑問がある場合には自分で業者に調査見積りをしてもらうこともできますので、参考にしてください。

【現状回復】クリーニング費用の自己負担範囲は？

賃貸で部屋を借りるときに「退去時に原状回復」と契約書にあっても、実際に退去するときにはどこまで負担すればいいのか不安になることかと思います。

自己負担の範囲はどこまでなのか、国土交通省が「原状回復をめぐるガイドライン」として発表されています。このガイドラインでは、「賃借人の居住、使用により発生した建物の現状のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、そのほか通常の使用を超えるような損耗・毀損を復旧すること」と定義され、その復旧費用を借主が負担することになっています。

つまり、原状回復とは入居時の状態に戻すことではなく、借主の故意や過失によって汚れたり、壊れたりしたものがあった場合には費用負担が生じるということになります。

たとえば、通常の使用により「電化製品を置いていて壁紙が黒くなった」「日焼けにより壁紙の色が変色した」は劣化とされます。

一方で、「壁にサインペンで落書きした」「醤油を垂らして掃除せずに放置した」は故意・過失とされるのです。

【具体例】こんなケースは借主の負担に......

ガイドラインに沿って、借主の自己負担となってしまうケースをご紹介します。故意でなくても不注意で起きた過失も自己負担なってしまいますので注意が必要です。

鍵を不注意で壊した、無くした

借主の不注意によって鍵を壊してしまった場合や、入居時に渡された鍵を全て揃えて返却できない場合にも、借主が鍵の交換費用を負担することになります。ただし、鍵の故障は老朽化が原因となることも考えられるため、貸主に報告し、相談することで負担が減ることもあります。

風呂場をあまり掃除しなかった

風呂などの水まわりを適切に掃除しなかったことによって、カビやアカなどが発生しているときには、原状回復としてクリーニング代を請求されることがあります。

この場合は、自分から傷をつけたり、壊したりしたわけではありません。しかし、適切な掃除をしないことは、借主に義務付けられている民法400条「善管注意義務」を怠ったとされてしまいます。「借主が客観的に期待される注意をしなければならない義務」というのには、掃除も含まれるのです。

壁にくぎ穴、ネジ穴をあけた

壁にくぎ穴・ネジ穴をあけたり、壁紙のなかの下地ボードまで破損させてしまったりすると費用負担を求められることがあります。くぎやネジの使用は管理会社に相談してからおこなってください。また、画びょうでもあまりに多くの穴があいていたり、壁に傷がついていると判断される状態であれば負担となることもあります。

タバコによるニオイ、変色

部屋のなかでタバコを吸ったことによってニオイがついたり、壁紙がヤニによって黄色く変色したりすることがあります。クリーニングによってとれない場合には、借主の負担となってしまうことがあるので、タバコを吸う場合には、注意してください。

このように自分の過失によって原状復帰の費用を負担しなければならないケースがあります。しかし、故意や過失がなくても費用負担をしなくてはならない場合があります。それは「原状回復特約」が契約書にある場合です。次の項目で詳しくご説明します。

【要確認】契約書に「原状回復特約」がある場合は

「原状回復特約」として契約書に記載がある場合には、「クリーニング代の負担」や「壁紙の貼り換え費用の負担」などを通常の使用をしていても負担することになります。特約として記載されている契約内容によって、負担部位は異なります。

ガイドラインによれば、「強行法規に反しないものであれば特約を設けることは契約自由の原則から認められる」としており、貸主は自由に設定することができるのです。

しかし、これらの特約を有効とするには、「賃借人に特別の負担を課す特約の要件」を満たしていなければなりません。

1. 1.特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
2. 2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
3. 3.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

要件には3項あります。これらの要件を満たしていなければ特約は無効となります。「通常の原状回復以上の負担をする同意」「負担の範囲が明確」「負担金額の記載」など、特約とあるものはどこを負担するのか明確でなければなりません。

また、負担するには高額すぎる請求や、負担の範囲が定められていないことなどがあった場合には、改めて契約書の確認をしてみてください。もし納得できない場合には、まず管理会社に相談してみましょう。対応できないというときには、市町村の相談窓口や国民生活センター、弁護士などに相談することができます。

現状回復クリーニングの費用相場｜請求額は妥当？

原状回復を求められたときに、請求額が妥当であるのか確認するには費用相場を知っていなければなりません。原状回復としてよくある部位の相場をまとめましたので、参考にしてみてください。

フローリング、カーペット

フローリングに傷をつけてしまったり、雨に濡らしたことが原因で張り替えとなることがあります。1畳あたり20,000円～60,000円ほどが相場です。傷程度なら8,000円から補修することができます。カーペットの場合には、シミを作ってしまったときに張り替え請求されることがあり、カーペット1畳あたり8,000～15,000円ほどが相場です。

家具などの重みにより通常の使用によってできる床のへこみは負担する必要はありません。しかし、故意によるものであったり、特約に記載されていたりする場合は負担することになってしまいます。

壁紙・天井

壁紙を汚してしまったり、剥がれてしまったりした場合に壁紙や天井の貼り換えとなることがあります。1平方メートルあたり1,000～1,500円ほどが相場です。ただし、壁や天井に穴をあけてしまって下地ボードの補修も加わった場合には、10,000～30,000円ほどの費用が追加でかかる場合もあります。

ハウスクリーニング

ハウスクリーニングは部屋の部位によって異なります。部屋全体のクリーニングであれば、15,000～30,000円ほどが相場です。お風呂のカビ汚れや台所の頑固な油汚れのクリーニングとなると、10,000～25,000円ほどが相場となります。

基本的に貸主が負担するものです。しかし、特約として契約書に記載されている場合や、頑固な汚れがあった場合には借主の負担となることがあります。

原状回復はトラブルも多いという現実......

原状回復やクリーニングは現実としてトラブルが多いです。原状回復として高額な費用を請求されるケースや、契約書に記載されている特約よりも過剰な部位の修繕費用を請求されるケースがあります。また、庭付きの部屋の場合には、草むしりなどの手入れをしないと善管注意義務違反ではないのかと裁判になることもあるのです。

どこまでを自然消耗や経年劣化とするのか、どこからが故意過失になるのかという線引きが非常に難しく、原状回復のトラブルによる裁判は少なくありません。たとえ、故意過失であっても請求額が妥当であるのか気になることがあるかと思います。

そんなときには、業者に現地調査をしてもらい見積りをしてもらうことがおすすめです。業者に見積りをとってもらい、請求費用が妥当かを知ることができます。もし、請求金額より安く済みそうな場合には、貸主に相談してみましょう。

原状回復は、貸主の求めるものと借主の負担が釣り合わないときにトラブルとなることが多いです。トラブルがないように、賃貸にお住いの場合には普段から気をつけることは大切です。しかし、生活のなかで誤ってキズをつけてしまうこともあるかと思います。その時には、正直に管理会社に相談し、話し合いによって解決することが一番です。

しかし、話し合いをしても納得いく方向に進まなかったり、高額な原状回復費用を請求されたりしたときには、見積りを通して妥当な費用を知ることは大切です。気になることがあったときには、業者に相談してみてください。