賃貸物件における原状回復はどこまでが必要？

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2018-4-5

賃貸住宅で契約をする際にしっかりと理解しておくべきことのひとつが、原状回復についてです。ここでは、原状回復とは何かを説明するとともに、費用の負担はどのように決まるのか、原状回復についてのガイドラインの重要性や、トラブルを避けるために知っておくべきポイントをご紹介します。

賃貸住宅に住んでいる方、住む予定のある方は、ぜひ参考にしてみてください。

▼原状回復とは？
▼借主負担・貸主負担となる例をご紹介
▼ガイドラインでトラブルが減る？
▼トラブル防ぐために注意しておくこと
▼まとめ

原状回復とは？

「原状回復」という言葉は一般的に、建物の消耗してしまった部分を復旧・回復させることを意味しますが、「賃貸住宅における原状回復」となると、少し意味が変化します。賃貸物件では、建物やその一部の部屋を借りている人が、建物に損害を与えたときにおこなわなければいけない復旧作業の事を指します。

原状回復についてポイントとなるのは、原状回復をする必要があるのは、借りている場所が過度に損耗してしまった場合のみだということです。賃貸住宅では当然のことながら人が生活しますので、水分や火、電気などを日々使用することが多少なりとも建物に影響します。

また、賃貸住宅が古くなるにつれて経年変化が起こるため、その場合も仕方がないことです。しかし、大きな損耗があるときには、それが故意な過失であってもなくても、原状回復を借りている側がする必要があります。マンションやアパートなどの賃貸住宅を借りている側の人は回復費用を支払わなければなりません。

借主負担・貸主負担となる例をご紹介

上記の定義から、原状回復は、故意であってもなくても過度な損耗が見られる場合には借りている人が行わなければいけないということがお分かりいただけたのではないでしょうか？

具体的にどの程度の損耗が見られる場合に原状回復の義務が課せられるのか、借主が負担するケースと貸主が負担するケースを、いくつかご紹介します。

●借主が負担する場合

借主が原状回復費用を負担するのは、「借主の行動によって損傷が起きた」「部屋の不具合を放置することによって損耗が発生した」というような場合です。具体的には以下のような状態のことを指します。

・タバコで床や畳が焦げた跡

・結露による大きなカビやシミ汚れ

・台所で発生する油汚れ

●貸主が負担する場合

貸主が負担するのは「建物の老化による経年変化」「生活するうえで普通に発生してしまう損耗」などが挙げられます。より具体例としては以下のものがあります。

・壁に飾り物をしたために残ってしまった画鋲の跡

・エアコンのビス跡

・電化製品の利用による黒ずみなどが挙げられます。

ガイドラインでトラブルが減る？

賃貸住宅では、借主と貸主とのあいだで契約内容についてお互いに合意したうえで契約が決まりますが、ときに双方の契約内容に関する思い違いからトラブルが起こってしまうことがあります。とくに原状回復の負担についてはトラブルが多いことから、国土交通省は平成10年に賃貸物件における原状回復のルールをまとめました。それが「原状回復ガイドライン」です。

ガイドラインは、賃借人が退去するときに借主と貸主のあいだでトラブルが起こることのないよう予防するうえで重要な役割を果たしています。ガイドライン内では、さまざまなトラブル例に対処できるよう、経年変化や通常の使用による損耗、過度な損耗がどのようなものなのか、具体的に記されています。その例が前章でご紹介したような借主・貸主の負担の例です。

トラブル防ぐために注意しておくこと

原状回復に関するトラブルを防ぐためには、入居してから退去するまでの期間にしっかりとした手順を踏んでおくことが重要です。どのようなことをいつ行うべきなのか、順にご説明します。

① 入居前は契約内容と物件の確認

まず、契約時には契約内容をしっかりと確認します。借りる人は貸主が提示する契約内容についてしっかりと納得がいくよう内容をしっかりと理解してから契約をしましょう。貸主は、契約内容についてしっかりと説明を行うことが大切です。物件についての状況確認などを貸主・借主両方立会のもとおこなうとなおよいです。

② 入居してからは住み方に注意

入居者は、住み方に注意して生活をしましょう。たとえば喫煙者なら部屋の中ではタバコを吸わない、キッチンの油汚れは定期的にきれいに掃除するなど、できる限りで汚れを作ってしまわないようにするように努めることが大切です。

③ 退去時は物件の確認と原状回復費用の支払い

借主・貸主両者の立ち会いのもとで、退去時の部屋の汚れなど全体の状況をチェックします。入居直前にとっておいた写真などの情報を参考にして、どのような違いが発生したかを確認します。そして、貸主はどのような理由で原状回復が必要なのかをはっきりさせたうえで、どの部分の原状回復を誰が負担するのかを借主に説明します。理解ができたうえで借主は必要な費用を支払いましょう。