原状回復ガイドラインのポイント

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2014-7-15

賃貸住宅の原状回復相談は、費用の負担や回復範囲を巡って増えています。契約の関係や費用の負担方法をはっきりさせ、契約をより適正化させることが原状回復相談では望まれます。
建設省のガイドラインでは民間賃貸住宅の契約は、貸主と借主の合意に基づくという自由契約が原則になります。しかし原状回復の相談はトラブルが多く、平成十年三月にガイドラインとし、基本的な基準が取りまとめられました。
ポイントは、原状回復とは借主が住み、使うことによる建物の価値が減ることで、借主の故意や過失、善管注意義務の違反、他に普通以上の使用による消耗などの復旧を定義し、その費用の負担は借主にあるとしました。そして自然の消耗、普通の使用の消耗の修繕費用は、貸主の負担にあるとしました。つまり原状回復は借主が借りた時の状態に戻す訳ではないとされました。
通常の使用の一般定義は困難なので個別の事例で定義されています。借主が通常の住み方、使用方法により生じたと考えるものをA、借主の住み方、使用方法により生じたり、生じなかったりするもの（通常の使用などで生じたとは明らかに言えないもの）をB、基本的にはAだが、その後手を入れるなど借主の責任で、損耗などが生じたり広がったと考えられるものをA(+B)、基本的にはAであるが、建物価値を大きくするものが含まれているものをA(+G)。
このうち、B及びA(+B)は借主に原状回復義務があるとなりました。
経過年数を考慮したり、上記のA(+B)でも自然や通常の消耗が含まれていて、借主は賃料として支払っているので、借主が修繕費全額を負担する場合、契約人の間で公平性が損なわれるなど問題が発生するため、借主の負担は、建物、設備の経過年数を踏まえ、年数の増加に応じて借主の負担を減らすのが適切です。
施工単位で原状回復は棄損部分の復旧なので、出来るだけ棄損の部分に限り、工事は最低限の単位を基にしていますが、棄損部分と補修を必要とする部分に違和感がある場合については定められた判断が示されます。
原状回復の相談は増える傾向にあり、しっかりした情報をもとにこのような原状回復相談のトラブルを防いでいきたいものです。